元富证券中国房地产投资前景排行榜这些有望走出筑底企稳行情

近日元富证券，克而瑞地产研究发布《2025中国房地产投资前景排行榜》，榜单研究对象覆盖297个地级以上市，并新增供地规模调整，完善地价房价比、短期人口增量等指标，将最新城市数据进一步更新到2024年，同时更完善了分析方法，综合运用因子分析、相关性分析、回归分析、Ahp层次分析、德尔菲法等多种数学工具，对房地产市场前景进行定量化研究，对不同城市能级的前景来源予以剖析，并对前景较优城市的指标特征进行归纳总结，TOP50城市排名如下

格局：上海、北京稳居前二，TOP50城市新房销售与GDP全国占比“双过半”

就2025年TOP5位次变化来看，上海、北京以绝对优势继续排名前二，两地在供给侧和需求侧方面均具有极为显著的优势。

超2000万的常住人口保障了巨大的自然住房更替需求，大量的外来人口使其拥有着巨量刚性住房需求，而大多家庭人均住房面积不足38平方米的现况，也使其拥有着更大的住房改善空间。再加之两地在“00年代”已渡过了新房成交规模的高位时期，早已先于全国楼市进入供求平衡的新阶段，如北京1000万平方米左右的年交易量，对于现阶段北京存量住房规模而言，相当于住房更替周期超过80年。两地已经连续把持全国房地产投资前景排行榜TOP2的位置达到11年元富证券，上一次有城市挑战二者地位，还是在2015年楼市交易规模急剧扩张时的2015年，彼时广州凭借更高的交易规模超过北京跻身第二。

深圳排名跃升至第三。一方面是凭借更强的经济活力人口吸纳能力，疫情解封后2年GDP平均增速达到6%，2023年以来常住人口增长33万人，在TOP10城市中均高居第一，再加之大量优秀企业集聚、以及临近香港带来的人才集聚优势，其需求侧支持始终居于第一梯队。再加之近年来深圳在供给侧方面的良好管控，以及发展高品质住宅对于深圳存量改善需求的进一步挖潜，深圳楼市呈现出了更强的发展韧性，据CRIC监测数据，2024年深圳商品住宅成交金额达到3216亿元，同比上升23%，是TOP5中唯一成交金额上涨的城市。

杭州、成都作为二线城市中的翘楚，近年来稳定在第4、5名的位置，两地的特征也很相似，其一是更强的需求侧韧性，不同于大多数城市的交易量在2021年后即进入下降阶段，两地商品住宅成交金额在2024年才出现转降，且成交金额均维持在2500亿以上；其二是可控的库存风险，两地广义消化周期、狭义消化周期均维持在3年以内和18个月以内的健康范围；其三是高涨的企业投资热情，频频拍出高溢价宅地，2024年杭州和成都经营性用地平均溢价率分别高达14%和7%，远高于二线城市4%的平均水平。

从资源集中度情况来看，前景排行TOP50城市中有18个三线城市，较上年减少一个。就2024年数据来看，这50个城市拥有全国34%的常住人口，集中了50%的GDP，并且商品房成交面积也达到了全国的50%。在发达的经济水平、以及超过1.3亿的流动人口支持下，TOP50城市购房需求表现始终处于全国前列。其中位居TOP20的城市在供给侧管控、高品质住宅建设等方面均有着更为突出的表现，2025年下半年楼市有望走出更加明确的筑底企稳行情。